[오늘, 이 재판!] 대법 “공인중개사가 보증금반환채무 성질까지 설명할 필요 없어”

법인 동의없이 보증금 반환채무 인수 약정
보증금 물게 되자 공인중개사에 손해배상
法 "채무인수 여부 조사는 법률사무 해당"

대법원 전경/박성일 기자

공인중개사가 부동산 매매계약을 중개할 때 보증금반환 채무 인수가 불가능한 상황까지 조사해 이를 설명할 필요는 없다는 대법원 판단이 나왔다.

대법원 1부(주심 서경환 대법관)는 손모씨가 공인중개사 A씨와 B협회를 상대로 낸 손해배상 소송에서 원심의 피소 패소 부분을 파기하고 사건을 울산지법에 돌려보냈다고 13일 밝혔다.

손씨는 2018년 11월 자신이 소유한 아파트를 B협회와 보증금 2억원의 임대차계약을 체결했다. 이후 손씨는 A씨의 중개로 2020년 5월 C씨와 2억8000만원의 매매계약을 맺고 보증금 2억원은 매수인이 인수한다는 조건으로 매매대금에서 공제하기로 약정했다.

문제는 주택임대차보호법상 임차인이 법인인 경우 임차인 동의 없이 보증금 반환 채무가 매수인에게 면책적으로 인수되지 않는데서 발생했다. C씨는 B협회에 보증금 채무 인수 조치를 취하지 않은 채 해당 아파트에 2억6200만원의 근저당권을 설정했고, 이후 근저당권자의 신청으로 아파트는 경매로 넘어갔다.

결국 보증금을 돌려받지 못한 B협회는 전세금보장신용보험사에 보험금을 청구했고, 보험금을 지급한 보험사는 손씨를 상대로 구상금 청구 소송을 제기해 2억원 지급 판결이 확정됐다. 그러자 손씨는 A씨가 공인중개사로서의 주의 의무를 위반한 것에 해당한다며 B협회와 함께 공동으로 손해를 배상하라는 소송에 나섰다.

1심 재판부는 손씨의 주장을 받아들이지 않았다. 1심 재판부는 "A씨가 중개한 것은 매매계약으로서 임차인이 법인이고 주택임대차보호법상 대항력이 없다는 사실을 알 수 있는 아무런 사정이 없었다"며 "A씨로서는 임차인이 대항력을 갖췄는지 여부를 확인하고 그렇지 않을 경우 매도인이 임대차보증금 반환의무에서 당연히 벗어날 수 없다는 법적 효과까지 고지하는 것이 중개행위의 범주에 당연히 포함된다고 할 수 없다"고 봤다.

2심 재판부는 그러나 "A씨는 임차인의 동의가 없을 경우 C씨가 보증금 반환채무를 면책적으로 인수할 수 없다는 것을 예상할 수 있었음에도 채무인수 불가능 상황과 그 대비책 등에 관한 정확한 설명 없이 매매계약을 중개함으로써 공인중개사로서의 주의의무를 위반한 것으로 봄이 상당하다"며 손씨의 일부 승소로 판단했다.

대법원은 이러한 2심이 "공인중개사의 주의의무에 관한 법리를 오해한 잘못이 있다"며 다시 뒤집었다.

대법원은 "공인중개사의 중개행위는 당사자 사이에 매매 등 법률행위가 용이하게 성립할 수 있도록 조력하고 주선하는 사실행위이고, 이는 법률사무와는 구별된다"며 "임차인이 법인인 경우 보증금 반환채무의 면책적 인수 여부는 여러 사정에 따라 달라질 수 있는데 채무인수의 요건을 분석해 판단하는 것은 단순한 사실행위를 넘어서는 법률사무에 해당한다"고 판시했다.

다만 이번 판결로 공인중개사의 주의의무가 가벼워진 것은 아니라는 게 중론이다. 일례로 공인중개사가 다가구주택에 관한 임대차계약을 중개하면서 그 주택에 많은 소액임차인이 있어 임대차보증금을 반환받을 수 없는 상황을 제대로 설명하지 않아 보증금을 반환받지 못한 경우라면 손해배상 책임이 발생할 수 있다.