정부, 생숙의 숙박업 신고·용도변경 지원…이행 강제금도 2027년까지 유예

국토부, 16일 '생활숙박시설 합법사용 지원방안' 발표
집값 상승기 투기 수요 유입 따른 규제에 시장 혼란 지속
복도폭·주차장 등 요건 완화로 원활한 용도변경 지원
신규 생숙은 분양 허용 기준 강화

생활숙박시설 소유자들이 모인 전국레지던스연합회 회원들이 작년 9월 19일 세종시 정부세종청사 국토교통부 앞에서 생숙 이행 강제금 부과 예정을 규탄하는 집회를 열고 있다./연합뉴스

정부가 기존에 지어진 생활형 숙박시설(이하 생숙)이 합법적으로 사용될 수 있도록 숙박업 신고 혹은 오피스텔 용도변경을 지원한다. 이를 위해 일부 지방자치단체에 생숙지원센터를 운영하고, 숙박업 신고 및 용도변경 신청자를 대상으로 내년부터 시행될 예정이었던 시세의 10%에 해당하는 이행 강제금 부과도 2027년 말까지 유예해 준다.

단 새로 지어진 생숙은 공중위생관리법상 숙박업 신고기준(30실 이상 또는 건축물 1/3 이상 또는 독립된 층) 이상으로만 분양을 허용한다. 불법 주거전용 가능성을 제거하고, 불완전 판매 논란도 불식한다는 취지에서다.

국토교통부는 16일 보건복지부, 소방청 등 관계 중앙행정기관과 경기도, 인천광역시 등 17개 지방자치단체와 합동으로 이 같은 내용을 담은 '생활숙박시설 합법사용 지원방안'(이하 지원방안)을 발표했다.

이번 지원방안은 신규 생숙의 주거전용 가능성을 원천 차단하면서도, 기존 생숙은 숙박업 신고, 용도변경 등을 통해 합법적으로 사용될 수 있도록 유도하기 위해 마련됐다는 게 국토부 설명이다.

생숙은 당초 장기체류 외국인의 관광수요 증가에 대응해 취사와 세탁이 가능하도록 설계된 숙박시설이다. 오피스텔 대비 복도폭, 주차장 면수 등 건축기준이 낮고, 청약 통장 보유 및 전매 제한이나 종부세 및 양도세 중과에서도 배제돼 집값 상승기에 투기 수요가 유입되고 주거용으로 오용되는 경우가 많았다.

이에 국토부는 앞선 2021년 건축법 시행령을 개정해 생숙의 주거 사용을 금지했다. 동시에 주거형 오피스텔로 용도변경 시 이행 강제금을 부과하지 않는 유예기간을 뒀다.

하지만 이미 지어진 생숙의 경우 용도변경이 어려워 꼼짝없이 이행 강제금을 부과해야 하는 실정이었다. 지구단위계획 변경과 전용 출입구 설치, 소방 기준 충족 등의 까다로운 절차를 거쳐야 하기 때문이었다. 이렇다 보니 용도변경을 하지 못한 일부 생숙 투자자들은 시행사를 상대로 집단 소송에 나서기도 했다.

정부는 이 같은 상황을 고려해 생숙 소유자, 사업자단체 등 의견 수렴 결과를 토대로 애로요인별 맞춤형 지원방안을 마련한 것이다.

생숙이 합법적으로 사용될 수 있도록 숙박업 신고 혹은 용도변경 과정에서 소유자나 건설사들이 부딪치는 실질적 장애요인에 대한 맞춤형 지원을 강화한다.

아울러 개별실 소유자들의 숙박업 신고 문턱을 낮추기 위해 보건복지부에서 조례개정 예시안을 시·도에 배포하고, 시·도 조례개정을 독려할 예정이다. 지역 여건 등을 고려해 객실·면적 기준 완화를 허용하는 게 골자다.

또 다음 달부터 생숙 소유자 대상 지자체 담당자 등 정보를 담은 안내문을 발송한다. 숙박업 신고 및 운영방법 등에 대한 설명회도 열어 생숙 합법 사용을 촉진해 나갈 예정이다.

그동안 획일적 규제로 인해 복도폭, 주차장 등 건축기준 등 충족이 어려웠던 용도변경 요건도 유연하게 바꾼다.

우선 이번 지원방안 발표 이전 최초 건축허가를 신청한 생활숙박시설이 피난·방화설비 등을 보강해 주거시설 수준의 화재 안전성능을 인정받을 경우 오피스텔로의 용도변경을 허용한다.

내부 주차공간의 확장이 어려운 경우 인근 부지확보가 가능하다면 직선거리 300m 또는 도보거리 600m 이내에 외부 주차장(기계식주차장 포함)을 설치할 수 있도록 한다.

전남 여수의 한 생숙 소유자들은 가구당 비용을 3000만원씩 분담해 주차장을 외부에 설치한 뒤 오피스텔로 용도 변경을 마쳤다.

인근 부지 확보가 어려울 경우에는 지자체에 주차장 설치에 상응하는 비용을 납부하면 추가 설치를 면제받을 수 있다. 지자체는 이 돈으로 공영주차장을 확충한다.

지역 여건상 추가 주차장이 필요 없다면 지자체가 조례 개정을 통해 주차장 규제를 완화할 수 있다.

생숙이 입지한 곳 중 주거시설 입지가 불가능한 지역은 지자체에서 지구단위계획을 변경해 줘야 오피스텔 용도 변경이 가능하다. 이때 지자체가 기부채납을 전제로 지구단위계획 변경을 적극 검토하기로 했다.

이들 조건을 갖춘 생숙이 오피스텔로 용도변경을 신청하는 경우, 오피스텔 전용출입구 설치 의무를 면제해 준다. 전용면적 산정 때는 오피스텔처럼 실내 벽체의 안쪽을 기준으로 하는 '안목치수'를 적용하지 않기로 했다.

용도변경 과정에서 기존 용도변경 생숙 소유자 및 준법 소유자와 형평성 논란이 발생하지 않도록 조치한다. 지구단위계획 변경(기부채납) 혹은 복도폭(안전성능보강), 주차장 기준(주차장 확보 혹은 비용부담) 충족 과정에서 용도변경 신청자들이 적정 비용을 부담하도록 유도한다.

단 신규 생숙은 공중위생관리법상 숙박업 신고 기준 이상으로만 분양이 허용되도록 연내 건축법 개정안을 발의한다. 현재 개별실 단위로 분양이 허용돼 불법 주거전용 가능성은 물론, 일부 생숙의 경우 불완전 판매 논란이 제기된 데 따른 조치다.

더불어 각 지자체는 다음 달 말까지 미신고 생숙 물량 규모에 따라, 국토부가 배포한 가이드라인을 기초로 생숙 지원센터를 설치하거나 전담 인력을 지정해야 한다.

경기·인천·부산·제주 등 광역지자체는 용도변경 미신고 물량이 3000실 이상일 경우, 기타 기초지자체는 1000실 이상일 경우 지원센터를 마련해야 한다. 단 필요시, 광역·기초 통합으로 구성 가능하다.

생숙 지원센터는 생숙 소유자 및 사업자 대상 지자체별 생숙 정책방향 안내, 숙박업 신고 및 용도변경 컨설팅, 주민협의체 운영 지원 등을 통해 합법 사용을 적극 유도해 나갈 계획이다.

또 내년 9월까지 관할 지자체의 생숙 지원센터나 담당자를 통해 숙박업 신고 예비신청 혹은 용도변경을 신청한 소유자에 대해선 2027년 말까지 이행 강제금 부과를 유예한다.

장우철 국토부 건축정책관은 "이번 대책으로 복도 폭·주차장 등 실질적 장애요인에 대한 보다 유연하고 다양한 규제방식이 도입됐다"며 "안전·주거환경·형평성 등 사회적 가치를 훼손하지 않으면서도 생숙 소유자들이 현실적으로 감내할 수 있는 비용으로 합법적으로 사용할 수 있는 길이 열렸다"고 말했다.